Nieuws

Minder betalingsachterstanden en ontruimingen bij woningcorporatie Staedion

Woningcorporatie Staedion uit Den Haag heeft het roer van de afdeling huurincasso omgegooid. In 2015 bleek uit benchmarkonderzoek Staedion in vergelijking met andere corporaties relatief hoge huurachterstanden, veel ontruimingen en een hoge werkdruk te hebben. Toen besloot Staedion actie te ondernemen. Mét resultaat. Manager huurincasso Martin Peeringa vertelt hoe deze nieuwe werkwijze sinds januari 2016 heeft geleid tot een vermindering van 20% in betalingsachterstanden en 60% in ontruimingen.     

Om tot deze nieuwe werkwijze te komen, heeft Staedion vooral geleerd van andere corporaties. ‘Uit het benchmarkonderzoek bleek dat de woningcorporaties in Amsterdam het beste scoorden op het minst aantal achterstanden en huisuitzettingen’, vertelt Peeringa. Bij deze corporaties nam Staedion een kijkje in de keuken.

Problemen aan het licht

Elke woningcorporatie bleek het anders aan te pakken. Door werkbezoeken werd wel duidelijk wat er aan de werkwijze van Staedion schortte. ‘Onze medewerkers waren verantwoordelijk voor het hele proces. Daardoor werd de meeste tijd besteed aan het voorkomen van ontruimingen’, licht Peeringa toe. Daarnaast was het werkproces erop gericht om een achterstand zo snel mogelijk bij een deurwaarder onder te brengen. Dit had tot gevolg dat ‘alle betrokken partijen een hoge druk ervaarden vanwege de dreigende woningontruiming en oplopende betalingsachterstanden’, aldus Peeringa.

Verschuiving in denken

Staedion heeft het werkproces van de afdeling huurincasso vervolgens aangepast aan de hand van voorbeelden van de andere woningcorporaties, de zogenaamde best practices. ‘Een speciaal team belt huurders wanneer er een achterstand is om te voorkomen dat deze oploopt’, vertelt Peeringa. Een andere preventieve maatregel zijn de huisbezoeken bij huurders. Deze werden al gedaan, maar zijn aangescherpt door die huurders te bezoeken die niet reageren op brieven en waarvan een vermoeden bestaat dat er meer aan de hand is. Volgens Peeringa is een verschuiving gemaakt in denken: ‘We hadden een  focus op het stimuleren van zelfredzaamheid, nu zien we in dat mensen niet altijd zelfredzaam kunnen zijn en bieden we hen hulp.’

Twee pilotprojecten

Om deze hulp aan de huurder te kunnen bieden, is Staedion dit jaar met twee pilotprojecten gestart. Peeringa legt uit: ‘Naar Amsterdams voorbeeld zijn we begonnen met een pilot waarin we huurders met twee maanden betalingsachterstand verplichten om de huur in te houden van hun uitkering. Dit project voeren we uit in samenwerking met de gemeente Den Haag, die de huurder budgetbeheer aanbiedt. De tweede pilot is een resultaat van het ‘Schuldenlab’ waarin we samenwerken met ‘de Goede Gieren’ en wederom de gemeente. De groep huurders die jaarlijks 3 á 4 keer incassokosten hebben betaald, nodigen we uit voor een gesprek waarin we de financiële situatie in kaart brengen. Daarna helpen we huurders grip te krijgen op hun uitgaven door twee rekeningen: een voor de vaste lasten en een voor de resterende uitgaven. Zo wordt het voor de huurder duidelijker hoeveel er over blijft elke maand.’

Op zoek naar een oplossing voor de oorzaak

Volgens Peeringa is ‘het belangrijkste uitgangspunt dat we samen met de huurder op zoek gaan naar een oplossing voor de oorzaak van de betalingsproblemen.’ Hierin ziet hij dat sommige wetgeving, zoals toeslagen, belemmerend kunnen werken. ‘Voor sommige huurders zijn de toeslagen een derde van hun inkomen. Wanneer zij deze niet of in mindere mate uitbetaald krijgen, komen huurders in de problemen en sommigen zelfs onder het bestaansminimum. Dat moeten we niet willen.’ Peeringa zijn visie voor de toekomst is dan ook een huurincasso-afdeling die maatwerk levert: ‘We willen begrip hebben voor de situatie en zo zoeken naar een passende oplossing.’